¿Qué son los Gastos Comunes? Son todos los gastos que incurre la comunidad para su normal desarrollo y funcionamiento, así como también los gastos derivados del uso de servicios particulares de cada unidad, estos se comparten entre todos los residentes y copropietarios del recinto. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria en su artículo 4 señala que «Cada copropietario deberá contribuir a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes a dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución.»

Tipos de Gastos Comunes

La ley también los divide en dos:

• Gastos comunes ordinarios que representan aquellos ya considerados en el presupuesto anual, como sueldos del personal, mantenimiento de espacios, reparaciones y de consumo, como calefacción, electricidad, agua y otros.
• Gastos comunes extraordinarios, que no están considerados en el presupuesto anual, también entran en la creación de nuevas obras comunes y mejora de los espacios.

¿Cuáles elementos componen los gastos comunes? 

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Los administradores pueden hacer presupuestos o proyecciones de los gastos comunes para el mes entrante, lo que significa que deben estar bien definidos para poder predecirlos, por eso, los gastos comunes ordinarios suelen involucrar elementos como:

A grandes rasgos, los elementos que componen un gasto común son los siguientes: 

1.- Gasto común: se refiere a la porción de los gastos del edificio que le corresponde pagar a la unidad. Para calcularla basta con multiplicar la alícuota de la unidad por el valor total de los gastos del mes. 

2.- Fondos: corresponde al porcentaje de recargo sobre los gastos del mes, esto con la finalidad de tener una reserva en caso de emergencia. 

3.- Cargos por servicios: corresponde al cobro derivado del consumo de servicios como agua caliente o calefacción, esto dependerá del consumo que haya incurrido la unidad, independientemente de la alícuota que esta tenga. 

4.- Cargos particulares: se refiere a los cobros realizados a una o varias unidades en particular, bien sea por concepto de arriendo de espacios comunes o bien multas por faltas al reglamento de copropiedad.

5.- Multas e intereses por atraso: si una unidad no paga su gasto común dentro del plazo, el mismo podrá generar intereses o multas hasta que la deuda sea pagada. 

¿Por qué se pagan gastos comunes? 

La principal razón por la que se pagan los gastos comunes es para hacer posible la vida en comunidad. Imagina que viven en el condominio, si no se pagarán los gastos comunes, no se podría garantizar el funcionamiento de los iluminacion de areas comunes, y mantención de camaras de seguridad. . 

No habría luz, puesto que no existiría una administración encargada del pago de los servicios. En otras palabras, no sería viable la vida en armonía y el condominio se iría deteriorando y perdiendo su valor. En ese sentido, el pago de los gastos comunes es fundamental, debido a que del mismo depende la conservación del condominio en óptimas condiciones. 

Cabe destacar, que aquellos residentes o copropietarios que no estén habitando la unidad no quedan eximidos de pagar el gasto común, esto porque el condominio sigue teniendo los mismos gastos ordinarios con o sin ellos viviendo dentro, lo que sí bajará considerablemente (pero no dejarán de existir) es el pago de los servicios de agua y luz, dado que se calculan por consumo.

Importancia de un cálculo transparente 

Para lograr que todos paguen los gastos comunes se requiere, entre otras cosas, que el pago de este sea transparente. En ese sentido la forma en que se presenta la información sobre los gastos en los que ha incurrido la comunidad, tiene que ser lo más clara posible. Esto permitirá generar confianza entre los residentes y de esa forma estarán más prestos a pagar sus gastos comunes. Es por esto que para las administraciones, el trabajo de cobranza empieza desde la forma en que se confecciona la minuta de cobro de los gastos comunes. 

Nunca será lo mismo indicar que, se gastaron $200.000 en gastos de reparación a indicar que, se gastaron $200.000 en la compra e instalación de una pieza fundamental para el funcionamiento del portón, esto ocasiona suposiciones por parte de terceros, malos entendidos e incluso desconfianza, por eso, la descripción debe ser lo más específica posible.

¿pueden aplicarse multas por morosidad en los Gastos Comunes?

La morosidad en el pago de gastos comunes es un problema recurrente en muchos edificios y condominios. Esta situación genera tensiones entre los copropietarios y puede afectar el buen funcionamiento del condominio. Una pregunta frecuente es si se pueden aplicar multas a quienes no cumplen con sus obligaciones financieras.

¿Qué dice la Ley de Copropiedad sobre las multas por atraso en Gastos Comunes?

La ley señala que cada comunidad determina las multas a cobrar para cada caso que se incumplan las normas del respectivo reglamento de copropiedad, pudiendo definir un monto de multa para el caso de no pagar en la fecha indicada en el citado reglamento, además de los intereses que se generen por el periodo de morosidad.

¿Qué establece la nueva ley 21.442?

· Intereses por mora: La ley indica que la deuda devengará el interés que se disponga en el Reglamento de Copropiedad de la comunidad, o en su defecto en el Reglamento Tipo del Minvu, el cuál no podrá ser superior al 50% del interés corriente bancario.
· Cobro judicial: En caso de persistencia en la mora, se puede iniciar un proceso judicial para el cobro de la deuda, incluyendo los intereses y costas del juicio.
· Suspensión de servicios: En algunos casos, la ley permite la suspensión de servicios como la electricidad a los deudores morosos, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos y se notifique previamente al deudor.

Reglamento de copropiedad: clave para combatir la morosidad

El reglamento de copropiedad de cada comunidad es un documento clave que complementa la ley, ya que incorpora características propias de cada comunidad. En este reglamento, se pueden establecer normas adicionales sobre el pago de gastos comunes, incluyendo:

· Plazos para el pago: Se pueden definir fechas exactas para el pago de las cuotas.
· Procedimiento de cobro: Se puede establecer un procedimiento detallado para el cobro de las deudas.
· Sanciones: El reglamento puede establecer sanciones para combatir la morosidad, como la limitación del uso de áreas comunes, intereses por mora o incapacidad para votar en asambleas.

¿Cómo evitar la morosidad en los gastos comunes?

Para evitar la morosidad y garantizar el buen funcionamiento del condominio, se recomienda:

· Comunicación efectiva: Mantener una comunicación fluida con los copropietarios, informándoles sobre los gastos comunes y las fechas de pago.
· Facilidades de pago: Ofrecer diferentes opciones de pago (transferencia bancaria, tarjeta de crédito, etc.) para facilitar el cumplimiento de las obligaciones.
· Mediación: En caso de dificultades económicas por parte de algún copropietario, buscar soluciones conjuntas y ofrecer facilidades de pago.

La clave está en la prevención, la comunicación y la aplicación de las normas establecidas en la ley y en el reglamento de copropiedad.